孫飛：跨境REITs與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托的共性及差別
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2005-08-24
所謂跨境房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托從共性來(lái)講，都屬于充分運(yùn)用信托制度并投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融信托產(chǎn)品，都可以統(tǒng)稱為房地產(chǎn)投資信托，是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主流金融產(chǎn)品之一。但二者又有很多差別：
首先，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品,一般從上市或非上市公司收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包（主要是商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等），且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，一般不涉及收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其收益視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在證券交易所上市流通。
其次，從投資回報(bào)來(lái)看，REITs對(duì)投資者的回報(bào)需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國(guó)要求把所得利潤(rùn)的95％分配給投資者；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，目前一般在3％－10％左右。
三是從運(yùn)作方式看，REITs負(fù)責(zé)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方式是提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部分或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。
四是從產(chǎn)品的周期看，REITs的產(chǎn)品周期一般在8－10年，更注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，一般為1－3年。
五是在稅制優(yōu)惠上，如信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤(rùn)按適用稅率交納所得稅。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。
此外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等等。
(xintuo摘自金融時(shí)報(bào))